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資産運用になる賃貸

賃貸経営の費用はどれくらい?

相場とローンを組むための条件

賃貸物件の相場は、地域や築年数、建物の種類によって異なり、例えば都心でRC構造の10戸タイプなら少なくとも約5,000万円以上が必要です。すべて自己資金で賄うのは無理があるでしょう。また、レバレッジ効果を期待するならローンを活用したいものです。

物件を購入するための頭金は、価格の2割から3割と言われています。購入価格の最低ラインがおおよそ1,500万円なので、まずは300万円貯めると賃貸経営の道が開けるでしょう。ただし、物件の購入以外にも手付金や取得税、損害保険などの費用で物件価格の2割ほど必要になります。できれば購入価格の4割から半分を用意しておくと安心です。自己資金を多く用意すれば、ローンの負担が少ない分だけ多くの利益を出せます。

逆に物件次第では自己資金ゼロ、つまりフルローンを組むことも可能です。これは物件の担保価値が購入価格を上回るケースで、貸す側は確実に債権を回収できるからです。けれども、そういった物件は見つけるのが難しい上に、返済額が多くなる分だけ利回りは低下します。

賃貸経営用にローンを組む時、身近な地方銀行や信用金庫に申し込むと、条件の厳しさに驚かされるでしょう。自己資金を多く求められる上に、基準となる年収は500万円から700万円以上です。

この基準に達していないようであれば、日本政策金融公庫や商工中金など、政府系の金融機関に申し込んでみると良いでしょう。担保や保証人が必要になる場合もありますが、日本政策金融公庫の場合、4,800万円まで無担保・無保証人で融資を受けることもできます。

年利は2%前後と低く、本業の年収よりも大きく上回る融資を比較的容易に受けられるのが魅力ですが、一方で借入期間がどんなに長くても20年で、物件の耐用年数によっては融資を断られる場合もあります。

「賃貸併用住宅」にすれば、住宅ローンを利用できるので、賃貸経営用のローンよりは敷居が低くなります。ただし、建物の50%以上を自身の居住空間にしなければいけません。